En conversaciones con nuestros clientes y amigos con quienes nos reunimos como resultado de nuestra labor en Europa y en el Reino Unido, a menudo notamos alguna aprensión acerca del proceso de compra de propiedades en América, ya que para muchos esto es un tema totalmente desconocido. Felizmente, somos capaces de ofrecer información que conforta a todos con quienes hablamos, ya que el proceso es en verdad, increíblemente transparente, sencillo y fácil – cuando se le compara con el de muchos países europeos.
Además, los compradores de Reino Unido dan un suspiro de alivio al enterarse de que en una transacción de una propiedad floridiana no hay lugar para el temido gazumping, o sea, cuando el vendedor se compromete a vender una propiedad, pero luego la vende a un tercero en condiciones más favorables. Una vez que una oferta es aceptada aquí y se deposita dinero, a menos que algo resurja durante el proceso de debida diligencia, que resulta en el rompimiento del contrato, usted puede tener la confianza de que la venta proseguirá. Para muchos británicos, esto es lo opuesto a lo que sucede con la compra en el Reino Unido en donde, ¡solo puedes sentirte confiado cuando tienes las llaves en las manos el día de la mudanza!
Con objeto de aclarar lo que compone exactamente al proceso de venta hemos creado esta guía para la compra de propiedades en la Florida, para verdaderamente demostrar su sencillez. Para ver una explicación más a fondo de cada parte de este proceso, desde la búsqueda y compra de una propiedad, hasta su arrendamiento, favor de referirse a nuestro libro Su Guía de Inversión Inmobiliaria de la Florida para los Compradores Globales.
GUÍA PARA LA COMPRA DE PROPIEDADES EN LA FLORIDA
1ER PASO – CONTRATE A UN REALTOR DE LA FLORIDA
Hemos escrito mucho acerca de esto y constantemente aconsejamos a nuestros lectores que empleen a un Realtor para que los represente, ya que es la decisión más importante que harán al comprar una propiedad floridiana, (a excepción de la de escoger la vivienda) Lea más acerca de cómo el Realtor adecuado hará que el proceso sea más fácil y de cómo a usted no le cuesta nada aquí, como el comprador. Pero creánnos, éste es el primer paso importante. El experto adecuado se asegurará de poner en sus manos cada trozo de información al inicio de su búsqueda, y lo guiará a través de cada posible aspecto del proceso de compra de una propiedad.
2NDO PASO – BUSQUE UNA PROPIEDAD
Comience su búsqueda. Los precios están subiendo sostenidamente y el negocio que puede obtener hoy, no puede necesariamente tener un buen precio mañana. Su Realtor tiene acceso al Servicio de Listado Múltiple o SLM utilizará su habilidad experta continuamente para encontrar listados que se acomodan a su criterio y metas de estilo de vida, pero usted también puede ser proactivo y completar su búsqueda en línea.
Mientras más propiedades usted vea, más enterado(a) estará acerca de los puntos de precio y de lo que realmente tiene en su presupuesto. Cuando haga su búsqueda en línea prepárese a oír la retroalimentación y el consejo que le ofrezca su Realtor en cuanto a los vecindarios y las calles, ya que él o ella son expertos en el área y tienen la experiencia de saber si algo es demasiado bueno para ser real, tiene un precio demasiado elevado, o no se encuentra en el lugar adecuado de acuerdo a sus requisitos. El conocimiento de su Realtor acerca del área local será invaluable para ayudarle con esta parte de su trayectoria.
Una vez que usted haya encontrado algunos listados que puedan servirle, le recomendamos asiduamente que vaya personalmente a verlos. En la Florida, tiene la opción de visitar viviendas a la venta sin tener que concertar citas (Casa Abierta) o su Realtor puede programar citas para usted con el Realtor del listado. Si no puede venir a la Florida, entonces ¡es esencial que su Realtor se conduzca con los más altos estándares y tenga un conocimiento impecable de la localidad e información del mercado!
3ER PASO – SIMULACIÓN DE HIPOTECA (SI VA A PAGAR EN EFECTIVO, AVANCE AL 4TO PASO)
El otro paso importante en la compra de una vivienda es, por supuesto, tener el respaldo del financiamiento si usted lo necesita. Antes de que comience su búsqueda de la propiedad en serio es muy buena idea obtener aprobación previa para un préstamo de hipoteca, en caso de que usted vea algo que realmente le agrade. Sin el consentimiento condicionado por parte de la entidad de crédito a prestar una cantidad determinada, usted no sería con certitud la primera opción del vendedor en caso de que hubiesen varias ofertas, y usted realmente no sabría con seguridad si podría incluso permitirse a comprar la propiedad, u obtener un préstamo hipotecario.
Observe por favor: una simulación de hipoteca no es lo mismo que una oferta vinculante de hipoteca. La simulación de hipoteca significa que usted le ha proporcionado a una entidad de crédito los detalles de su ingreso y de sus deudas financieras y ellos han estimado su poder adquisitivo. La oferta vinculante de hipoteca significa que ellos han comprobado realmente su informe de crédito, y su porcentaje de endeudamiento familiar, y han analizado correctamente su situación financiera. Una vez que ellos hayan hecho esto le proporcionan una carta que contiene la oferta vinculante de hipoteca. Esto puede ciertamente ayudarle a sellar el negocio cuando entra en negociaciones con un vendedor, e indica que existe una buena probabilidad de que usted obtendrá una hipoteca y que la venta será realizada.
4TO PASO – CÓMO HACER UNA OFERTA
Una vez que usted haya encontrado la propiedad adecuada, lea toda la Notificación del Vendedor, y prepárese para actuar con respecto a la misma; ha llegado la hora de componer una oferta. En la Florida esto se hace con un contrato formal en el cual se presentan los requisitos específicos y los términos específicos de parte del comprador y del vendedor. Algunos Realtors pueden, de primera instancia, dirigirse al Realtor del vendedor comunicándoles una oferta oral, con objeto de tantear cómo respondería la otra parte antes dedicar tiempo en poner algo por escrito. Desde nuestra perspectiva, le animamos firmemente a presentar todas las ofertas por escrito desde el principio. Las ofertas enviadas por escrito son, por lo regular, consideradas más seriamente en virtud del hecho de que los términos están escritos.
Obviamente, el vendedor no tiene que aceptar la oferta, aunque usted ofrezca el precio completo del listado. Y los vendedores no están obligados de ninguna manera a explicar por qué rechazan una oferta particular. ¡Casi siempre encontramos que la mayoría de los compradores reciben una respuesta en un par de días, y en la mayoría de los casos el vendedor les dejará saber si la oferta fue demasiado baja, que es en donde comienza la negociación! A este punto usted puede aguardar el momento oportuno y apostar a ver qué pasa, o puede aumentar su oferta con la esperanza de asegurarse la propiedad inmediatamente.
5TO PASO – ACEPTACIÓN DE LA OFERTA
El minuto en que usted aprenda que su oferta ha sido aceptada está catalogado como uno de los momentos más emocionantes de la vida. Es importante mantenerse centrado, ya que todavía hay muchos pasos en la etapa de la diligencia debida que pueden destapar asuntos o problemas en cualquiera de los lados. Como con mucho en la vida, en cuanto a se refiere a los negocios inmobiliarios, el intríngulis está en los detalles.
Luego de que se acepte su oferta, si usted todavía no ha colocado el dinero de garantía, se espera que lo haga al firmar el contrato. Tenga siempre en cuenta que el dinero de garantía podría estar a riesgo si el vendedor hace lo que él o ella está requerido a hacer bajo el contrato y usted no lo hace. Dependiendo de cómo fueron precisados los términos en el contrato, usualmente dentro de los primeros días después de la ejecución del contrato, usted pondrá el depósito restante para la propiedad. Entonces, es hora de comenzar a comprobar las contingencias precisadas en su contrato, y es aquí en donde la habilidad de su Realtor, y la calidad del equipo que él o ella ha reunido llega a ser primordial.
6TO PASO – CONTRATOS
El contrato de compra debe ser elaborado por su Realtor con todos los detalles y firmado por usted. En muchos casos, a los compradores se les pide que coloquen un «dinero en garantía» el cual es una cantidad pequeña del depósito, para demostrar que están seriamente interesados en la compra. Tenga en cuenta que, si su oferta es aceptada y luego se sale del negocio, de no haber provisiones necesarias en el contrato, usted perderá ese dinero.
Hay dos tipos de contratos principales para comprar una propiedad en la Florida. El contrato estándar provee que si salen a relucir problemas que no se habían descubierto previamente durante la inspección el vendedor está obligado a reparar los ítems garantizados y se proporciona un impago de 1,5 por ciento del precio de compra para las reparaciones.
Preferimos trabajar con la alternativa, el contrato de compraventa «en la condición en que se encuentra». Con este tipo de contrato, si la inspección revela problemas con la vivienda, el vendedor no está obligado a hacer esos reparos. Esto significa que el comprador tiene más flexibilidad para salirse del contrato, si deciden que la vivienda no es para ellos, y es el único contrato que permite que el comprador reciba un reembolso total del depósito si no les agrada algo que surja como resultado de la etapa de la diligencia debida. El contrato incluye:
- El precio que usted está ofreciendo por la propiedad
- El porcentaje o la cantidad de dinero en garantía que usted depositará (una parte del depósito inicial), y el valor del depósito total que se debe al final del proceso de diligencia debida (normalmente un 10 por ciento)
- Periodo de respuesta del vendedor a la oferta
- Propuesta de la Fecha de Formalización. En la Florida, la mayoría de las formalizaciones ocurren en el plazo de 30 a 45 días desde el inicio del contrato. Esto puede variar grandemente, sin embargo, dependiendo de circunstancias específicas
- Número de días asignados para la debida diligencia.El número predeterminado en los contratos estándares es de 15 días
- Límites para las reparaciones. Esto aplica si usted no está utilizando un contrato de «en la condición en que se encuentra»
- Contingencia por financiamiento y plazo de financiación. Debe ser declarado en el contrato que la venta solo será consumada si su hipoteca es aprobada, y se debe especificar el interés máximo, y los términos de la hipoteca que usted acepta.
- Inventario de ítems incluidos en la compra.
STEP 7 – FORMALIZACIÓN O CIERRE
Usted asistirá a la reunión del cierre (o su Realtor irá en su lugar) con el agente de formalización o abogado de bienes raíces. Todo será discutido y usted firmará los documentos, y su Realtor o abogado verificará que todo está en orden durante el proceso. Luego los fondos serán trasladados de la cuenta en plica y usted recibirá sus llaves. ¡Felicidades, es ahora usted dueño de una vivienda en la Florida!
